Kogo chroni najem okazjonalny?
Bardzo często słyszę wciąż to samo pytanie - czy najem okazjonalny chroni lepiej niż zwykły najem. Na usta ciśnie mi się wtedy odpowiedź - a kto pyta? I choć może brzmi to jak żart, to właśnie od tego, czy pyta właściciel mieszkania, czy przyszły najemca zależy odpowiedź.
Najem okazjonalny jest rozwiązaniem stworzonym dla właścicieli lokali mieszkalnych i to ich ma chronić przed najemcami. Ale uwaga, tymi, którzy są nierzetelni, a przy tym nie chcą opuścić wynajmowanego mieszkania.
Zatem nie wchodząc na razie w szczegóły, najem okazjonalny jest bardziej bezpieczny dla wynajmującego swoje mieszkanie, ponieważ o wiele łatwiej i szybciej w drodze egzekucji komorniczej może on usunąć najemcę. Nie ma tu jak w przypadku zwykłego najmu, długotrwałego, często wielomiesięcznego, kosztownego procesu eksmisyjnego.
Jeśli najemca nie opuści lokalu w wyznaczonym mu terminie, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Sąd rozpatruje taki wniosek w ciągu trzech dni. Tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności właściciel przedstawia komornikowi. Co istotne, w przypadku najmu okazjonalnego dłużnika nie chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące eksmisji takie jak np. zakaz eksmisji w okresie zimowym.
Nasuwa się więc pytanie, dlaczego zainteresowani nie sięgają za każdym razem do umowy najmu okazjonalnego.
Odpowiedź znajduje się w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Po pierwsze, najem okazjonalny nie jest dla każdego. Skorzystać z tej instytucji może tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Przy czym może to być albo właściciel mieszkania, albo inna osoba mająca tytuł prawny do używania tego mieszkania.
Po drugie, procedura zawierania umowy najmu lokalu mieszkalnego jest bardziej złożona niż w przypadku zwykłej umowy najmu.
Do umowy najmu okazjonalnego obowiązkowo dołącza się:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym;
- wskazanie przez najemcę innego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opuszczenia lokalu;
- oświadczenie właściciela wskazanego mieszkania o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Mówiąc prościej, najemca musi się zgodzić na egzekucję, musi wskazać mieszkanie, w którym wówczas zamieszka i musi przedstawić zgodę właściciela tego mieszkania.
Po trzecie, właściciel mieszkania musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Jeśli przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego nie zostaną spełnione wszystkie wymagania, umowa taka będzie w świetle prawa uznawana za zwykłą umowę najmu.